Estado ruinoso de un edificio: qué es
Hablar del estado ruinoso de un edificio es hacer referencia a un estado legal que indica la degradación o decaimiento de un inmueble, que impide que este cumpla con su finalidad. Además, el estado ruinoso de un edificio puede afectar a la seguridad de las personas y al interés urbanístico en general.
Por eso, la declaración del estado ruinoso de un edificio tiene el principal objetivo de evitar y prevenir los peligros que puede producir ese mismo estado, ya que se antepone la seguridad tanto de las personas que lo habitan como las que transitan en sus cercanías.
En Itemadrid conocemos los entresijos de estas legalidades, y queremos compartirlas con todos nuestros clientes y lectores.
EDIFICIOS EN ESTADOS RUINOSOS
Cuando los dueños no hacen el debido mantenimiento de los edificios, el ayuntamiento tiene el deber de actuar y declarar el estado ruinoso del edificio. En España, las leyes contemplan tres situaciones posibles para estos casos.
- Ruina técnica
Este estado se refiere al agotamiento de los elementos tanto constructivos como resistentes del edificio. Implica obras no normales de conservación, ya que van mucho más allá de la simple conservación del edificio.
En ocasiones, este estado puede requerir obras tanto de demolición como de reconstrucción completa de aquellos elementos constructivos que se puedan ver afectados, aunque en general puede ser inviable su reconstrucción.
- Ruina económica
Cuando el valor de las obras de conservación necesarias para devolver a un edificio sus condiciones de seguridad y habitabilidad superan el 50% del valor de la construcción, se considera que existe una ruina económica.
En este caso, se suele considerar solamente el valor del edificio solamente y no el valor del terreno sobre el cual se asienta.
- Ruina urbanística
Este tercer tipo de ruina contemplada en las leyes se produce en los casos que puedan existir cambios en las normativas urbanísticas que dejen a un edificio fuera de ordenación.
Asimismo, en los edificios en los que se ha declarado la ruina urbanística, sólo se permiten obras de conservación que no impliquen aumentos del valor del edificio.
- Ruina inminente
Se considera a un edificio en ruina inminente cuando tiene un estado tan malo de conservación que llega a convertirse en un verdadero peligro para los ciudadanos.
En este caso, es el ayuntamiento el que debe actuar, sin tomar en cuenta las partes interesadas. Deberá tomar las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños.
Entre estas medidas puede estar el desalojo de los ocupantes del edificio en estado de ruina inminente o la demolición del inmueble.
REALIZACION DE TRAMITES DE EDIFICIOS RUINOSOS
Para declarar el estado ruinoso de un edificio hay que iniciar un trámite administrativo. Este trámite lo puede comenzar tanto el ayuntamiento de la localidad como cualquier persona interesada. Estas podrían ser tanto los mismo propietarios como los habitantes del edificio o incluso vecinos o arrendatarios.
Luego de la solicitud propiamente dicha, será necesario contar con un informe, elaborado por una autoridad competente en la materia, que justifique que el edificio se encuentra en estado ruinoso. Esta autoridad suele ser un arquitecto o un arquitecto técnico.
CONTENIDO DEL INFORME FINAL
El informe anexo a la solicitud debe contener los datos de las personas interesadas, la completa identificación, así como la descripción del edificio que se pretende declarar en ruina.
Asimismo, deberá contar con la completa identificación y análisis de todas las lesiones que se observan en el edificio. Igualmente deberá contener la descripción de las obras necesarias para llegar a una solución de las lesiones observadas, así como el valor de estas obras.
También se podrán anexar aquellos documentos que se consideren necesarios para que el informe pueda ser comprendido de mejor manera: fotos, planos y otros. Finalmente, el informe deberá tener un dictamen final y sus pertinentes conclusiones.
PROCESO DE INFORMACION DE ESTADO RUINOSO
Luego que se han cumplido estos pasos previos, el ayuntamiento deberá cumplir con notificar del procedimiento a las partes interesadas. En este estadio, es posible que se de el caso de otras partes interesadas presenten a su vez un contrainforme en el que se niegue el estado de ruina del edificio.
En este caso, los técnicos municipales serán los encargados de realizar su propio informe en aras de verificar si la declaración de estado ruinoso del edificio es cierta o no.